上上周靠网友发来的高新区的讨论消息日升策略，在xhs平台蹭了个流量，最终蹭到了叔叔电话，和蔼的说麻烦删掉一下。
这几年接过开发商、网x办电话，第一次因为发个帖子接到叔叔电话也属实震惊。
目前大部分媒体都已经聊过高新区的话题了，这时候应该是安全了。
关于这个话题，能聊的东西不多，正好又是金地哥：小刚，你觉得现在房价见底了吗？
我回复：再看看吧！
带着两个话题，开始看看高新区的二手房价走势，先说结局：其实蛮好的！
01
政策调整
近期的相关文章提到福州高新区剥离社会事务职能，后来闽侯的行政介绍，也从原来备注的不含高新区，变更成了上街、南屿等8个镇。
这也就意味着，高新区托管的地方，回归闽侯管理。
关于高新区，由来已久，一区多园，包括海西园、福州软件园、洪山园等
2013年7月1日，福州高新区正式托管闽侯县南屿镇以及上街镇的5个村（上街镇建平村、新洲村、厚庭村、马排村、马保村），全面行使托管区域的经济社会职能。
虽然高新区这个功能区的概念很广泛，但是在日常楼市认知里面，也就是把闽侯南屿镇以及上街5个村，等同于高新区。
由于托管模式，这里也给了很多购房者一个期待，就是划入福州市区。
最终回归闽侯，至于未来闽侯能否撤县划区，大概率也是不可能了。
这也就让高新区的期待成了泡影。
至于为何会做出这个操作，其实不仅是福州高新区，全国都在官方指导下，剥离功能区与行政区的职责关系，减少人事岗位。
当然，当初也确实有功能区转成行政区成功的案例，所以这也是当初福州高新区的期待所在。
只不过在撤县划区收紧后，又迎来功能区职责收紧，只能说机遇早已经不在。
至于有何影响？
首先就是福州市区户口的价值多少？
高新区目前最大的痛点，就是闽侯户口，无法报考福州高中。
只不过如果仅仅为了一个报考福州高中，福州户口是否有价值？
最典型的案例就是长乐，同样改区，当初中考统一，最终长乐的高中名额被市区抢占。
后来为了保护长乐生源的升学率，只好把录取名额采取市区、长乐区的划分。
所以这里延伸到闽侯，以及高新区。
假如真的划区了，可能连高新区第一中学，都会被市区的学生抢占，最终也变成长乐模式。
高新区的学位留给高新区日升策略，市区的学位留给市区。
当然如果有特别追求教育的，福州现在也是放开落户，集体户就能入读，只不过是接送问题。
所以高新区的划区意义到底在哪？
个人觉得并不是这些，仅仅是一个身份认同而已，可能很多人觉得福州户口有啥好身份不身份。
但是在楼市里面，这些看上去很天马行空的理念，就是有它存在的理由。
当然利好也有，高新区这种很尴尬存在的身份，在很多政策上就很明显。
以楼市为例，闽侯的购房补贴，都要刻意剔除高新区，福州市区的政策一般也不会带上高新区。
爹不疼，妈不爱，两不管的地带，多多少少有点尴尬。
至于如今回归闽侯后，除了没有了认同的预期外，还有就是板块的发展问题。
这个可能才是最大的隐患。
南屿上街这几年的土拍也都是依托在高新区，园区开发配合土地规整的统一，相对而言是更有利于发展。
加上一个新区带来的关注度和投入度，也给这个片区的发展带来了更多帮助。
目前介于经济形势，新区开发也是捉襟见肘，福州还有滨海新城在那边，此外三江口等待开发。
在没了行政加持后，这里后续的片区开发，又会如何？
闽侯自身的县政府重心在甘蔗，对这里的资源倾斜有多少？
只能说这个才是后续最需要关注的，它决定了这次调整带来的变化。
02
价格走势
接着就来看看高新区的房价走势，这里的楼市走势很有代表性，强势了很多年，在2023年下半年开始短时间内崩盘。
翻看文章，2023年8月，写第一次价格下跌开始《中海破2W，旗山破1W，高新区为何下跌？》，不到3个月，这里就崩盘了。
如今时间过去了2年，这时候再用楼盘的二手成交走势去对比，已经有一定的参考意义了。
至于楼盘选择，借鉴当时文章分析的四个区域，代表了板块的上下游关系。
在二手的数据里面，剔除了个别大户型、小户型，减少干扰。
由于明细数据太多，就不贴在文章里面了，按月做均价和套数汇总看走势，数据来源贝壳。
首先就是上游代表的中海寰宇天下、万科又一城。
中海寰宇天下：板块的代表天花板，2023年9月前，项目成交均价都在2W以上，高峰期集中在2.4W左右，随后开始下跌，持续跌到2024年7月的1.6W。
随后近一年时间项目成交稳定在1.5W左右，在平台的成交套数也不算少。
万科又一城：板块的二哥，价格一直比不过中海，项目在2023年9月开始下跌，此前均价2.2W左右，随后下跌到2024年7月的1.4W左右。
近一年稳定在1.4W，同样的成交套数也在增加。
群升江山城：依靠闽师专附小这个划片，当初也被定位成了板块的“学区房”，也是个超级大盘。
项目价格在2023-8月开始下跌，之前均价在1.9W上下，随后跌到了2024年11月的1.1W，近一年稳定在1W上下。
阳光城翡丽湾：位于南屿的大盘，主打高新区万达+地铁预期，项目价格在2023年6月开始下跌，此前均价在1.7W左右，一路跌到了2025年2月的9.5K，近半年稳定在9K左右。
三盛托斯卡纳：同样位于南屿的大盘，主打的也是高新区万达，2023年9月项目开始下跌，此前均价在1.7W左右，下跌到2024年9月的1W均价，近一年稳定在1W左右。
正祥林语墅：位于旗山的大盘，板块的下游代表，2023年9月开始下跌，此前均价1.2W左右，跌到2024年11月的8K，随后在8K上下波动，近2个月均价来到7K。
分析：通过对几个区域的二手价格走势对比，当然数据有一定波动，毕竟样本数不算多，但是整体走势还是比较清晰。
板块在2023年下旬开始，从上而下的集体下跌，用了一年时间，跌幅都在40%以上。
在2024年9月开始，板块上游的中海寰宇、万科又一城，终于稳住了下跌的趋势，中游的群升江山城随后也稳住。
南屿的翡丽湾9月稳了半年后，价格再一次下跌，正式跌破1W，近半年才稳住。
至于最下游的旗山区域，价格波动较大，不过并没有看到价格稳住的趋势，近2个月已经来到7K以下，而且成交套数并不多。
综上，从四大区域也能看出，一个大板块，上游一直都握有定价权，即便在普跌的背景下，只有上游稳住了，下游才有可能稳住。
至于最下游的区域，即便当初价格更低，但是跌幅并不会更少，而且会出现一个情况，看上去价格不跌了，实际是成交量没有，已经进入有价无市了。
这就是高新区的写照，至少从半年的走势来看，板块的大部分二手是相对稳定的，部分项目的成交套数也相对不少，可以说是一个不错的信号。
只不过看上去稍微稳定的价格，如今又迎来这次的调整，不知道是否又会引起新一轮的价格变化。
03
盘点总结
目前的外围区域，下跌已经是常态，很多板块已经跌到没了流动性。
一旦没有流动性后，所谓的价格已经没有参考意义，这时候对于市场才是最绝望的。
即便想降价卖，都难觅下家。
在这一点上，上一轮的参考就是经常说的四大鬼城。
如今高新区的下游板块也有类似的影子存在，不过对于中上游的区域，整体的数据趋势还是不错。
能保持住这个数据的最大诱因很简单，无非还是人口。
这也是高新区作为新区，最大的成功点。
如今回首看所谓的新区楼市，高新区这10年的走势，其实也是一个非常具有参考的案例。
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